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この控除、自分の実家は使えるのか——まず確認したい4つの条件
親が亡くなり、実家が空き家になった。売却を考えているけれど、税金はどのくらいかかるのだろう——そう悩んでいる方に、まず知っておいていただきたい制度があります。
「被相続人居住用財産を譲渡した場合の特例」と呼ばれるもので、一定の条件を満たした空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという制度です。売却益が3,000万円以下であれば、税負担がゼロになる可能性もあります。
ただし、この特例には複数の要件があります。ご自身の状況に当てはまるかどうかは、下記の条件を一つずつ確認することから始めてください。
まず確認していただきたいのは、建物の建築時期です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であることが求められます。それ以降に建てられた建物は、原則としてこの特例の対象外です。
次に、売却価格（譲渡対価）が1億円以下であることも条件のひとつです。高額な物件の場合は適用外となりますので、まず売却価格の目安を確認しておく必要があります。
さらに、売却できる期限があります。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。たとえば親が亡くなった年から数えて、期限内に手続きを終えられるか、早めに見通しを立てておくことが大切です。
令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合には、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。兄弟姉妹など複数の相続人で実家を相続した場合は、この点を必ず確認してください。要件は他にもあるため、詳細は必ず税務署または税理士にご確認ください。
住まいをどうするかは、遺品整理の進め方にも関わります。売却を選択肢に入れるなら、先に価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。
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「ちょっと誰かに住んでもらった」だけで控除が使えなくなることがある
この特例は、条件を満たしていれば誰でも使えるわけではなく、売却までの間に家をどう使っていたかによっても、適用の可否が変わります。
よくあるのが、「親が亡くなった後、片付けが終わるまで兄弟の一人に住んでもらっていた」というケースです。一時的な居住であっても、その事実が特例の適用に影響する可能性があります。また、家を他人に賃貸に出していた場合も同様です。
「買い手が見つかりやすくなるかもしれない」と考えてリフォームを行う場合も注意が必要です。どの程度の工事が影響するかは、内容や規模によって判断が変わります。清掃や軽微な修繕なのか、大規模な改修なのかで結論が異なる場合があります。
遺品整理の段階でどこまで手を入れるか、売却前にどのような準備をするかは、思わぬ形で税制上の判断に関わってくることがあります。何かを動かす、片付ける、修繕するといった行動の前に、税理士へ一度相談しておくことをお勧めします。
遺品に手をつける前に、相続放棄の選択肢を確認しましたか
実家の売却を考えている場合でも、その前に必ず確認していただきたいことがあります。それは、相続放棄をするかどうかという判断です。
相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、家庭裁判所に申し立てる必要があります（民法915条）。この期間を「熟慮期間」と呼び、事情によっては家庭裁判所に申し立てることで延長することもできます。
注意していただきたいのは、遺品の整理・処分が「相続財産の処分」とみなされると、相続放棄ができなくなる可能性があるという点です。衣類や家具を処分したり、故人の預金口座から引き出しを行ったりする行為がこれに当たる場合があります。
「とりあえず片付けを始めよう」と思う気持ちは自然なことです。ただ、その行動が後から取り返しのつかない法的な判断につながることがあります。親が亡くなった直後は、遺品整理よりも先に、専門家（弁護士・司法書士など）への相談を優先することをお勧めします。借金や連帯保証など、負の財産がないかの確認も同時に行いましょう。
「3,000万円」が2種類ある——相続税の控除と売却益の控除は別物です
相続に関係する手続きを調べていると、「3,000万円」という数字が2種類の文脈で登場します。混同しやすいため、ここで整理しておきます。
ひとつは相続税の基礎控除で、相続財産全体から差し引ける金額です。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」となっています。これは、親が亡くなったときの財産に対してかかる相続税を計算する際に使うものです。
もうひとつが、今回の記事でご説明している空き家売却時の特別控除です。こちらは、相続した実家を売却したときに生じる売却益（譲渡所得）に対して適用される控除です。相続税の計算とは全く別の制度です。
たとえば、相続税の基礎控除の範囲内で相続税がかからなかったとしても、その後に実家を売却して利益が出れば、その売却益には別途課税される可能性があります。逆に、売却時の特別控除を使うことで、売却益の税負担を大幅に軽減できる場合もあります。
どちらの制度も、ご自身の状況に当てはまるかどうかは個別の判断が必要です。最新の情報や適用可否については、税理士または税務署に必ずご確認ください。
遺品整理業者を選ぶとき、見積もり書で確認してほしいこと
実家の売却に向けて遺品整理を業者に依頼する場合、業者選びの段階で確認しておきたい点があります。見積もりを受け取ったとき、以下の点を業者に確認するか、書面で示してもらうことをお勧めします。
まず、「一般廃棄物収集運搬業許可」を持っているかどうかです。家庭から出る遺品（不用品）を運搬するには、市区町村が発行するこの許可が必要です。都道府県が発行する「産業廃棄物収集運搬業許可」は別のもので、家庭の遺品には適用されません。許可を持たない業者が運搬を行うと、法律に違反する可能性があります。
次に、遺品の買取を行う場合には「古物商許可」の有無も確認してください。この許可がなければ、業者が買取を行うことは法律上認められていません。
「遺品整理士」という資格を持っているとアピールする業者もいますが、これは民間の認定資格であり、国家資格でも営業許可でもありません。資格の有無よりも、必要な許可を実際に持っているかどうかの確認の方が重要です。
費用の目安としては、1K・1DKであれば約3万〜10万円、2LDK〜3DKであれば約12万〜40万円程度とされています。ただし実際の金額は物量や処分品の内容によって大きく変わります。必ず複数の業者から見積もりを取り、内容を比較してから判断してください。
売却の準備を始める前に、期限と順序を整理しておきましょう
相続した実家の売却を考えるとき、何から手をつければよいか迷う方は少なくありません。焦って動き出すと、後から「あの時に確認しておけばよかった」という状況になりやすいのが、相続手続きの特徴でもあります。
まず最初に確認していただきたいのは、相続放棄をするかどうかの判断です。負債がないか、相続税の申告義務が生じるかを確認してから、遺品の整理に進む順序が基本です。遺品に手をつける前に、専門家（弁護士・司法書士・税理士）へ相談することを強くお勧めします。
次に、空き家の売却を特例の対象として考えているなら、売却の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）を早めに把握しておくことが大切です。遺品整理や売却準備に思いのほか時間がかかることもあります。
相続登記（不動産の名義変更）には、相続を知った日から3年以内という申請義務があります（2024年4月1日施行）。これを怠ると過料の対象になる場合がありますので、司法書士への相談も早めに行っておきましょう。
売却・相続・遺品整理は、それぞれに期限や条件が絡み合っています。一つひとつを焦らず、専門家のアドバイスを受けながら確認していく進め方が、結果的に遺族の負担を減らすことにつながります。
この特例を使うかどうか、まず専門家に相談するための準備
「空き家の3,000万円控除が使えるかもしれない」と感じた方が、次に取るべき行動は、すぐに売却の手続きを始めることではありません。まず、税理士や税務署への相談を通じて、自分の実家がこの特例の対象になるかを確認することが先決です。
相談の前に、以下の情報を手元に用意しておくと話が進みやすくなります。建物の登記簿（または建築年が分かる書類）、相続人の人数と続柄、親が亡くなった日付、売却を検討している時期の目安、そして現在の家の使用状況（空き家のままか、誰かが住んでいるか）などです。
「1981年5月31日以前の建物かどうか分からない」という場合も、登記簿や固定資産税の納税通知書などから確認できる場合があります。わからなければ、まず書類を持って専門家に相談することをお勧めします。
相続した家を売るか、保有し続けるか、あるいは活用するかという判断は、税金だけでなく、その後の生活設計にも関わる大きな選択です。売却を考え始めた段階で、まず複数の不動産会社に査定を依頼して価格の目安を把握し、その上で税理士に相談するという順序が、判断をしやすくします。
売却も考えている場合は、複数社の査定を比べてから決める方法もあります。
持ち家売却
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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律相談・税務相談・個別の専門的な助言に代わるものではありません。具体的な状況については、弁護士・税理士・司法書士・遺品整理業者などの専門家にご確認ください。
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