実家が空き家になる前に｜遺品整理と売却、どちらを先に進めるべきか

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「遺品整理が終わってから売却」とは限らない理由

親を亡くされた後、実家の処分をどう進めるかは誰もが迷う判断です。一般的には「遺品整理を全部済ませてから売却活動を始める」と考える人も多いでしょう。しかし遺品整理と売却の順序は、必ずしも決まっていません。

遺品整理を先に進めるメリットは、キレイで買い手に好印象の状態で売却できることです。一方、売却を先に動かすメリットは、空き家の劣化や維持費の増加を防げることにあります。

注目すべきは、不動産会社が『現況渡し（げんきょう わたし）』という売却方法を提案してくる場合があることです。これは、家の中に家具や荷物が残っている状態のままで買い手に引き渡す契約形態で、「買い手がご自身で整理してくださる」という条件を付けます。

つまり、遺品整理が完全に終わっていなくても、不動産会社の査定を受けたり、売却活動を始めたりすることは可能です。どちらを先に進めるべきかは、家の状態・相続状況・遺族の事情で変わってきます。

住まいをどうするかは、遺品整理の進め方にも関わります。売却を選択肢に入れるなら、先に価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。
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まず動かすべきは『相続』の手続き｜遺品整理・売却より先に確認すること

遺品整理も売却も始める前に、最優先で対応しなければならないことがあります。それは相続の意思確認と手続きです。

相続には期限があります。自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、相続放棄するか、借金を含める相続をするかを決める必要があります（民法915条）。この3ヶ月の期間は家庭裁判所への申し立てで伸長することも可能ですが、何もしなければ期限を過ぎてしまいます。

実家に借金が担保として付いていたり、親が誰かの連帯保証人になっていたりする場合、相続放棄が必要になることもあります。遺品整理や売却を進めてしまうと、相続したと見なされて放棄できなくなる可能性があるため注意が必要です。

さらに重要な点として、相続が確定していない不動産は売却できません。売却するには、登記簿上の名義を被相続人から相続人に変更する相続登記が前提になります。この手続きには戸籍謄本や遺産分割協議書など複数の書類が必要です。

遺品整理と売却、どちらを先に進めるにしても、相続人の間で『誰が相続するのか』『本当に相続するのか』を必ず話し合い、確定させておくことが第一歩です。最新情報は税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

遺品整理を先に進めるべきケース｜賃貸・孤独死・大量の荷物がある場合

遺品整理を優先すべき場合が確実に存在します。代表的なのは、親の住まいが賃貸物件だった場合です。

賃貸物件には原状回復義務があります。つまり、家を借りていた時点の状態に戻して大家さんに返さなければなりません。遺品が残ったままでは返却できませんので、退去期限までに整理を完了させることが条件になります。賃貸の場合は遺品整理の完了が絶対条件なので、売却とは別のスケジュールで対応が必要です。

次に、孤独死や長期間の荷物放置があった場合も、遺品整理が優先になります。特に孤独死の現場では特殊清掃が必要になることがあり、これは売却活動に進む前の前提条件です。消臭・消毒なしに売却査定を受けても、査定額に大きく反映されてしまいます。

また、物量が非常に多い場合も整理に時間がかかります。自分たちで行う場合の作業期間の目安は以下の通りです。

実際の日数は物量の多さ・分別の難度・人手の確保・市区町村の粗大ゴミ収集の予約待ちなど、多くの要因で変動します。一戸建てを自分たちだけで整理する場合、数ヶ月かかることは珍しくありません。

物量が多く、日数がかなり必要になりそうな場合は、遺品整理の日程をしっかり見立ててから、売却スケジュールを逆算して組むほうが現実的です。

売却活動を先に動かすべきケース｜空き家の維持費と劣化リスクを考える

一方、売却活動を先に進めたほうが有利な場合もあります。それは、実家が空き家になる期間が長くなることで、維持費と劣化リスクが積み重なる状況です。

空き家には固定資産税がかかり続けます。さらに、定期的な管理（草刈り・害虫駆除・雨漏り点検など）を怠ると、劣化が急速に進みます。壁にひび割れが入ったり、屋根から雨水が浸入したり、庭に害虫が湧いたりすれば、買い手は敬遠します。その結果、売却額が大幅に下がることも少なくありません。

放置が長引くほど、建物の価値は低下します。これに対して、不動産会社への相談や査定は、遺品整理前でも可能です。むしろ売却の目処が立ってから、整理日程を決める逆順もあります。

「売却先行」が向いているケース：

• 相続人が遠方に住んでいて、実家の管理が難しい場合
• 遺品の物量が少なく、短期間で整理できそうな場合
• 買い手が「更地で引き渡してほしい」と希望している場合
• 実家が立地の良い場所にあり、売却需要が高い場合

この場合、不動産会社と相談して「査定時は現況のままでも大丈夫」という確認を取り、査定を受けます。その後、実際の買い手が見つかり、契約が進みながら遺品整理を並行して進める流れになります。

遺品整理を業者に依頼するときに確認したい許可と費用の目安

遺品整理を自分たちで行う時間や体力がない場合、業者に依頼することになります。業者を選ぶ際、必ず確認すべき許可があります。

遺品は家庭から出る不用品であり、一般廃棄物です。これを運搬するには、市区町村が発行する一般廃棄物収集運搬業許可が必要です。都道府県が発行する産業廃棄物収集運搬業許可では代替できません。また、衣類やアクセサリーなど売却できる物品がある場合は、管轄警察署の古物商許可も必要になります。

どちらの許可も持たない業者に依頼すると、違法な廃棄処分に巻き込まれるリスクがあります。業者選びの際は、これらの許可をきちんと持っているか確認しましょう。

費用相場（業者依頼の場合）の目安：

• 2LDK〜3DK：作業員3〜7名で約12万〜40万円程度（作業時間4〜10時間程度）
• 3LDK〜4DK：作業員4〜8名で約15万〜50万円程度（作業時間は最大半日程度）

実際の金額は物量・搬出条件・処分品の種類・買取の有無で大きく変動します。必ず複数の業者から見積もりを取り、内訳をよく確認してから依頼してください。

ただし注意点として、『遺品整理士』は民間資格であり、国家資格ではなく営業許可でもありません。資格の有無だけで業者の信頼性を判断しないようにしてください。上記の許可を持つことが、業者選びの最も重要な判断基準です。

遺品整理と売却を並行して進めるときの現実的なスケジュール感

遺品整理と売却活動は、実は並行して進められます。その場合、現実的なスケジュール感を把握しておくことが重要です。

業者に依頼する場合と自分たちで行う場合で、かかる日数には大きな差があります。一戸建て（4LDK以上）を業者に依頼した場合は2〜5日程度で完了しますが、自分たちで行う場合は数週間〜数ヶ月の幅があります。

一方、売却の媒介契約から成約まで、通常は数ヶ月かかります。不動産会社に売却を依頼してから実際に買い手が見つかり、契約・決済に至るまで、最低でも1ヶ月〜数ヶ月は想定しておく必要があります。

整理と売却活動を重ねて進めることで、全体のスケジュールを短縮できます。具体的な流れは：

• 相続手続きを済ませる（並行して行ってもよい）
• 不動産会社に査定を依頼し、売却の目処をつける
• 同じタイミングで、遺品整理業者から見積もりを取る
• 遺品整理業者の作業日程と、不動産の売り出し日程を調整する
• 整理完了のタイミング前後で、売却活動を本格化させる

例えば、遺品整理に業者依頼で3日程度かかる見立てなら、その作業日から逆算して「売り出し開始は整理完了の1週間後」というように不動産会社に伝えます。こうすることで、キレイな状態で内見希望者を案内できます。

借地権付き実家の場合は売却前に必ず専門家へ

実家が借地権付きの物件だった場合、遺品整理と売却のスケジュール判断がより複雑になります。必ず理解しておくべき点があります。

借地権には、法律の適用時期により2つの種類があります。契約締結日が1992年（平成4年）8月1日以降であれば借地借家法が適用され、1992年（平成4年）7月31日以前であれば経過措置により旧借地法が適用されます。契約締結日によって、権利内容・存続期間・更新の可否などが大きく異なります。

重要な誤解として認識すべき点は、「借地権付き物件は自分の土地ではない」ということです。しかし、だからといって売却できないわけではありません。売却は可能ですが、多くの場合、地主の承諾が必要です。また、承諾を得るために『承諾料』という名目の金銭授受が発生することもあります。

さらに、相続の際には借地権の評価額にも相続税が関わってきます。どの法律が適用されるか、どのような手続きが必要か、売却と相続のどちらを優先すべきかなど、個別の判断は専門知識が必須です。

借地権付き実家の売却を検討する際は、不動産会社と相談するのと同時に、弁護士や司法書士などの法律専門家にも必ず相談してください。最新情報は専門家にご確認ください。

実家の処分方法は、一律の正解がありません。相続の状況・家の立地と状態・遠距離か近距離か・遺族の体力と時間的余裕・物量の多さなど、様々な要素が絡みます。不動産会社と遺品整理業者の両方に相談し、見積もりと査定を取った上で、自分たちの状況に最適な進め方を選んでいくことが、後悔のない判断につながります。

売却も考えている場合は、複数社の査定を比べてから決める方法もあります。
持ち家売却

この記事を書いた人

遺品整理サポートナビ編集部

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