親の家が空き家に｜維持・売却・賃貸、どう選ぶか

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空き家になった実家、まず何を確認すべきか

親を亡くされて間もない時期は、実家をどうするかという判断がまるで重くのしかかります。でも焦る必要はありません。遺品整理の前に、家族で「持ち続けるか手放すか」の大まかな方針を共有することが、その後の選択肢を大きく左右します。

この方針次第で、遺品整理の進め方・費用・タイミングがすべて変わってくるのです。だからこそ、売却なら「いつまでに」、賃貸なら「どの程度のリフォーム」といった具体的な検討は、まずこの大きな選択から始まります。

特に注意が必要なのは、土地が借地である場合です。借地権の場合、契約がいつ成立したかによって法律上の扱いが異なり、売却や賃貸の制約条件が変わります。1992年（平成4年）8月1日以降に成立した借地権と、それ以前の契約では適用される法令が異なるため、早期に司法書士や弁護士に確認することが欠かせません。登記簿や契約書を確認し、専門家に相談することから始めましょう。

住まいをどうするかは、遺品整理の進め方にも関わります。売却を選択肢に入れるなら、先に価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。
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「維持する」を選んだ場合のコストと注意点

空き家を維持すると決めた場合、見えない費用がかさんでいく現実に向き合う必要があります。毎年の固定資産税、万が一の火災に備える火災保険、そして劣化した箇所の修繕費など、複数の費用が継続的に発生します。

多くの人が見落としやすいのは、空き家は劣化が極めて早いという現実です。人が住んでいない家は、冬に十分に暖められず、夏の湿度が高まるため、木が腐りやすく、カビが繁殖しやすくなります。外壁のひび割れから水が侵入し、数年で見違えるほど傷みが進むことは珍しくありません。

こうした劣化を防ぐには、定期的な管理が欠かせません。定期的な通風・通水（水道を出して排水管を流す）・点検は、遠くに住んでいると実行が難しいものです。自分で管理できない場合は、地元の管理業者に依頼する費用も必要になります。

また、2026年現在、自治体によっては空き家対策特別措置法に基づいて、著しく管理不全な空き家を指定し、改善を勧告・命令する取り組みが進んでいます。この指定を受けると固定資産税の特例が除外される可能性もあります。詳しくは居住地の自治体にご確認ください。

「売却する」を選んだ場合の流れと遺品整理のタイミング

売却を選んだ場合、遺品整理は売却前に済ませることが通常です。買い手は空の状態で物件を見たいのが一般的だからです。そのため、業者依頼の遺品整理がどのくらいの期間を要するかは、売却スケジュール全体に影響します。

以下は、業者に依頼した場合と自分たちで行う場合の作業期間の目安です。

作業期間が変動する主な要因は、物量の多さ・分別や回収の難度・手伝う人手の確保・自治体や業者の予約待ちなどです。特に一戸建ての場合、数十年分の荷物が詰まっていれば、数週間以上かかることも珍しくありません。

遺品整理が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。この際、相続登記が完了していることが前提となります。故人の名義のままでは売却できないため、相続人への登記変更が必須です。登記完了前に売却交渉を進めようとするのは、後々のトラブルの種になるため避けましょう。

その後の流れは、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始し、買い手が決まれば売買契約、最終的には代金受け取りと引き渡しという段階です。このプロセス全体には通常、数ヶ月かかります。

「賃貸に出す」を選んだ場合の現実的なポイント

相続した実家を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入が入るというイメージは分かりやすいものです。しかし、実務的には支出も大きく、想像以上に手間がかかることが現実です。

まず物件を人が住める状態にするためのリフォーム費用が必要です。老朽化した親の家をそのまま貸すわけにはいかず、最低限の補修は避けられません。さらに管理委託料を専門業者に払って、入居者対応や設備の修繕を委託することになるでしょう。

そして、誰もが見落としやすいのが空室リスクです。地方の物件では、入居者が決まるまでに数ヶ月かかることもあります。その間、固定資産税や管理費は発生し続けます。

特に重要な制約条件に気をつけましょう。実家が借地権付きの場合、第三者への賃貸は地主の承諾が必要なケースがあります。契約内容によっては、地主から承諾を得ること自体が難しいかもしれません。この確認も早期に専門家に相談する必要があります。

具体例として考えてみます。地方の県庁所在地から20km以上離れた木造一戸建てを賃貸に出そうと考えたとします。都市部なら一定の需要がありますが、このような立地では入居者がなかなか決まりません。リフォームに100万円かけても、入居者が決まらなければ回収できません。仮に月5万円で貸せたとしても、リフォーム費用を取り戻すだけで20か月かかります。空室が続けばその間も固定資産税は出ていきます。所有地が需要のあるエリアかどうかで、賃貸の選択肢の現実性は大きく変わるのです。

遺品整理の費用と作業期間の目安

売却・維持・賃貸のいずれを選んでも、遺品整理は避けられない選択肢です。費用相場を正確に把握しておくことで、選択肢の比較がより客観的になります。

以下は、業者依頼の場合の費用目安です。

実際の費用は、物量の多さ・搬出環境（階段の有無、エレベーター対応など）・処分品の種類・家具や電化製品の買取の有無によって大きく変動します。必ず複数の業者から見積もりを取り、内訳を確認することをお勧めします。

遺品整理業者に依頼する際は、業者の適切な許可体制を確認することが重要です。一般廃棄物収集運搬業許可（市区町村発行）があれば、家庭からの不用品を適切に処理できます。産業廃棄物収集運搬業許可（都道府県発行）では代替できないため注意が必要です。品物の買取を行う業者なら古物商許可（管轄警察署へ申請）を持っているか確認しましょう。

「遺品整理士」という名称を見かけることがありますが、これは一般財団法人遺品整理士認定協会が発行する民間資格であり、国家資格でも営業許可でもありません。資格がなくても遺品整理業は営業できるため、肩書きだけで業者を判断しないよう注意が必要です。

どの選択肢でも共通して必要な「相続手続き」との兼ね合い

維持・売却・賃貸のいずれを選んでも、相続手続きは避けて通れません。ここで重要な誤解を解く必要があります。相続放棄の熟慮期間と、実家の処分判断は別の問題として分けて考えることが大切です。

相続放棄を検討している場合、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申立てする必要があります。この期間は家庭裁判所への申立てで伸長することも可能です。ただし、相続放棄をするなら実家の処分を検討する余地がありません。一方、相続を受け入れる場合は、この3ヶ月以内に遺品整理・売却・賃貸などの判断を進める必要があるわけではなく、より長いスパンで計画を立てることができます。

実家を相続した場合、相続税がかかるか確認することも重要です。相続税の基礎控除は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」です。この額を超える遺産がある場合は申告が必要になります。ただし、土地・建物の評価額は複雑な計算が必要なため、税理士に相談して、自分たちの状況に当てはめた判断をすることが欠かせません。最新情報は税理士・弁護士・司法書士へのご確認をお願いします。

迷ったときに相談できる窓口・専門家の選び方

実家をどうするかという判断は、一筋縄ではいきません。不動産の価値・相続の法律・遺品整理の実務とそれぞれが異なる専門分野だからです。どこに相談すればよいのか、整理しておきましょう。

不動産の売却・賃貸の現実的な見通しを知りたい場合は、地元の不動産会社に相談するのが最も早道です。査定を通じて、あなたの実家がいくら程度で売れそうか、賃貸に出す場合の相場家賃がいくらかを知ることができます。この情報があれば、選択肢を比較する軸が明確になります。

相続放棄・相続登記・借地権の扱いなど、法律の細部に関わる問題は、司法書士や弁護士に相談すべきです。特に借地権の場合、専門知識がないと後々大きなトラブルになりかねません。

相続税の判断は税理士へ。遺品整理の実務的な見積もりや方法について知りたい場合は、複数の遺品整理業者に問い合わせるのが確実です。

いきなり多くの専門家に相談するのは難しい場合もあります。そのような時は、法テラスのような法律相談窓口や、市区町村の「空き家相談窓口」に一度相談してみましょう。どの専門家に頼るべきかの整理からサポートしてくれる場合もあります。

大事なのは、決断を一人で抱え込まないことです。親を亡くした直後は判断力も落ちています。気軽に相談することから始めれば、見えてくる道筋もあるでしょう。

売却も考えている場合は、複数社の査定を比べてから決める方法もあります。
持ち家売却

この記事を書いた人

遺品整理サポートナビ編集部

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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律相談・税務相談・個別の専門的な助言に代わるものではありません。具体的な状況については、弁護士・税理士・司法書士・遺品整理業者などの専門家にご確認ください。